در این مقاله جامع توسط کارشناسان مسکن ایوان مدائن قصد داریم به موضوع (خرید ملک در جهانشهر کرج | 6 مورد حقوقی زمان خرید ملک) پرداخته و یکسری نکات کلیدی هنگام خرید ملک را عنوان کنیم پیش تا انتها همراه ما باشید.
در قدم اول باید مدارک شناسایی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید. اگر خود مالک زمان امضای قرارداد نباشد بلکه وکیل، ولی یا قیم مالک به جای او حضور داشته باشد، خریدار باید دلایلی را که نشان دهنده سمت آن هاست بررسی کند و مشخص شود آیا حدود اختیارات وکیل در وکالت نامه شامل حق فروش و گرفتن بهای معامله می شود یا خیر. اگر امضا کننده، ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که کودک هنگام معامله توسط، ولی بالغ نشده است. (ولی یا همان سرپرست قانونی در واقع پدر و جد پدری هستند. مهم ترین وظیفه، ولی نمایندگی کسی است که ولایت او را برعهده دارد.)
شاید در نگاه اول این موارد برای شما کمی پیچیده باشد اما هنگام خرید ملک در جهانشهر از مسکن ایوان مدائن می توانید به طور رایگان و کاملاً تخصصی از مشاوره های ما در این زمینه بهره مند شوید تا در آینده به مشکلات مربوط به این حوزه برنخورید.
بررسی نکات حقوقی هنگام خرید ملک
لازم به ذکر است که در صورت تعدد مالکین حتماً باید همه آن ها ذیل قرارداد را به نسبت سهم خود امضاء کنند، مگر اینکه یکی یا بعضی از آن ها از جانب سایرین وکالت داشته باشند. این مسئله بیش تر در مورد املاک وارثی مصداق پیدا می کند. همچنین در خصوص املاک وارثی خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده و نیز هویت وراث را احراز کند، فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند.
برای خرید ملک در جهانشهر کلیک کنید.
توجه به این نکته بسیار ضروری است که در معامله املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آن ها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق بدهید. همچنین معامله این گونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک نفر معامله واقع نمی شود. اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آن ها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می کند.
((مورد مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. اشخاص ممنوع المعامله به اشخاصی گفته میشود که قانون گذار آنها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به صورت کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.))
اشخاص ممنوع المعامله
۱- محجورین که شامل صغیر، غیر رشید و مجنون است.
۲- تجار ورشکسته
۳- محکومین دادگاه ها: (این افراد از طرف مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت های قانونی دیگر بهطور کلی ممنوع المعامله و در مواردی برخی از اموال آن ها توقیف میشود و تا هنگامی که از آن ها رفع ممنوعیت نشود، حق انجام معامله در رابطه با املاک و دیگر دارایی هایشان را به خصوص در دفاتر اسناد رسمی نخواهند داشت.)
ممکن است این سوال برایتان مطرح شود که چگونه می توان از ممنوع المعامله بودن یک شخص اطلاع پیدا کرد؟
از طریق دفاتر ثبت اسناد کشور و معاونت قضائی دادستانی کل کشور و ادارات ثبت اسناد و املاک می توان جهت استعلام نسبت به وضعیت ممنوع المعامله بودن افراد اطلاع پیدا کرد؛ پس توصیه می شود پیش از انجام هرگونه معامله به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعدی نسبت به این موضوع کسب اطلاع نمایید.
بررسی وضعیت سند ملک
قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ پس خریدار یا مستأجر قبل از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر موردمبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کردید، می توانید با استفاده از کد رهگیری املاک از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات لازم را به عمل آورید. بهتر است این موضوع را عنوان کنیم که هنگام خرید ملک در کرج نیازی نیست این نگرانی را داشته باشید که به مشکلات حقوقی بر بخورید زیرا با تیمی حرفه ای و با تجربه و همواره سعی می کنیم تا به شما در این راه کمک کنیم.
ملکی که به فروش می رسد، نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحاً ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می شود؛ پس در زمان خرید ملک حتماً باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال است. خرید و فروش و معامله خانه ای که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا اینکه از جانب مرجع قضائی توقیف شده، دارای منع قانونی است.
یکی از راهکار های حقوقی مرسوم در مورد خرید و فروش خانه تحت رهن و بازداشت این است که خریدار وکالت نامه ای جهت فک رهن و بازداشت از فروشنده اخذ کرده و با هزینه بخشی از قیمت ملک به منظور پرداخت وام و بدهکاری که زمینه ساز توقیف ملک مربوطه شده است، مراحل فک رهن و بازداشت خانه را انجام بدهد. درواقع خریدار به جای آنکه کل بهای خانه را به فروشنده بپردازد، قسمتی از آن را برای فک رهن و توقیف خانه به شخصیت حقیقی یا حقوقی طلبکار پرداخت می کند.
تطبیق مشخصات ثبت شده در سند با مشخصات واقعی ملک
پیش از انجام معامله نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه بر اینکه در سند و مبایعه نامه درج شده است، نزد مراجع ذی صلاح نیز موجود است.
نگاهی به مطالبه مفاصا حساب از فروشنده
پیش از فروش هر ملکی باید بدهی های آن به دستگاه های دولتی مانند شهرداری و سازمان مالیات پرداخت شود. فروشنده باید این بدهی ها را پرداخت و مفاصا حساب را به خریدار ارائه کند. خریدار می تواند با استعلام از اداره های مربوطه نسبت به صحت و تأیید مفاصا حساب اطمینان حاصل نماید. همچنین در مواردی آپارتمان های به فروش گذاشته دارای بدهکاری های معوقه در مورد شارژ و دیگر مسائل مالی است؛ پس توصیه می شود پیش از خرید خانه در مورد این مسائل نیز تعیین و تکلیف نمایید.
پرداخت نکردن کل مبلغ
تا زمانی که طرف دیگر معامله بخشی از تعهدات خود را انجام نداده است، شما به تمام تعهدات خود عمل نکنید. هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده پرداخت نکنید. تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه بعد از انتقالات ثبتی سند است. به فروشندگان هم پیشنهاد میشود، اگر کل مبلغ معامله را تحویل نگرفته اند، به هیچ عنوان ملک را تحویل ندهند.
چنانچه پرداخت به وسیله چک باشد، اطمینان حاصل کنید که چک از حساب مسدود صادر نشده باشد یا چک سرقتی نباشد و نیز امضای آن مجعول نباشد. به هرحال پیشنهاد می شود که حتی الامکان فروشنده درچنین حالتی چکی را که از حساب شخص خریدار و در حضور وی صادر می شود، دریافت نماید.
دقت به این نکته ضروری است که اگر بهای معامله از طریق چک پرداخت می شود، باید توجه داشته باشید که در صورت برگشت خوردن چک تنها وجه چک قابل مطالبه است و اعتبار معامله همچنان به قوت و استحکام خود باقی است؛ پس نمی توانید معامله را بر هم زنید.
بررسی و تعیین شرایطی برای فسخ قرارداد
از آنجا که امکان بروز خیلی از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر های بعدی شرایط فسخ برای هرکدام از طرفین تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود. شاید این سوال برایتان پیش بیاید که منظور از فسخ قرارداد چیست. فسخ قرارداد یکی از راه های ارادی انحلال و خاتمه قرارداد است؛ یعنی طرفین یا یکی از آن ها این حق را دارند که در مورد بقا یا از بین رفتن قرارداد تصمیم بگیرند.
در اصطلاح حقوقی به حق فسخ قرارداد «خِیار» یا «خیار فسخ» گفته می شود. واژه خیار به معنی اختیار است و منظور از آن اختیاری است که فرد در فسخ معامله دارد. درواقع خیار حقی است که قانون در مواردی به یکی از طرفین عقد یا هر دوی آن ها می دهد تا قراردادی را که منعقد کرده اند، برهم بزنند. این حق احتیاج به توافق و تراضی طرفین ندارد. به طور مثال اگر فردی در قراردادی دارای «خیار عیب» باشد، می تواند صرف نظر از رضایت داشتن یا نداشتن طرف مقابل به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. به عبارت دیگر فسخ قرارداد خلاف انعقاد قرارداد تنها به یک اراده احتیاج دارد.
کلام آخر
در کل هنگام خرید هر چیزی بهتر است شما موارد حقوقی مربوط به آن را بلد بوده و با دقت کامل اقدام به توافق کنید. خرید ملک در جهانشهر نیز امروزه بسیار مورد استقبال قرار گرفته که از طرفی خریداران هنگام توافق بهتر است به طور کامل موارد مهمی که قبل تر ذکر شد را بررسی کرده تا بعد از خرید ملک دچار دردسر نشوند