شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط صاحبخانه
هرگاه مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره کوتاهی کند و در اجاره نامه در صورت عدم پرداخت اجاره بها حق فسخ ذکر شده باشد، موجر یا صاحب خانه حق فسخ اجاره نامه را دارد.
اجاره نامه قراردادی است که بین موجر که صاحب ملک است و مستاجر که خواهان اجاره ملک است بسته میشود. و مستاجر طبق قرارداد اجاره، باید مبلغی با عنوان اجاره بها به موجر بپردازد و اگر به تعهدات خود در اجاره نامه عمل نکند قرارداد میتواند توسط موجر فسخ شود.
اگر قرارداد بر اساس موردی که در قرارداد ذکر نشده است ملتفی شود، احتمال بروز مشکل بین طرفین بالا می رود و در صورت درگیری و پیگیری های لازم شاید لازم باشد تا خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر یا موجر ( تعیین توسط مرجع قضایی )، به دیگری پرداخت شود.
فسخ توسط موجر
موجر صاحبخانه است، اما وقتی خانه در رهن و اجاره مستاجر باشد ، نمی تواند اجاره نامه را فسخ کند. به عنوان مثال اگر صاحبخانه قصد فروش خانه ای را که در رهن و یا اجاره مستاجر است، داشته باشد، اگر حق فسخ اجاره نامه را نداشته باشد، موظف است که رضایت مستاجر را برای تخلیه ملک به دست آورد. رضایت را می تواند از راه های مختلفی مانند پرداخت خسارت انجام دهد و یا خانه را با مستاجر، به مالک جدید واگذار کند.
ممکن است موجر یا مستاجر بعد از بستن قرارداد به دلایلی پشیمان شوند و تصمیم به فسخ اجاره بگیرند. البته فسخ اجاره نامه در هر زمانی ممکن است از سوی مالک و یا مستاجر مطرح شود. موضوع فسخ قرارداد اجاره در هر زمان و توسط هر کدام از طرفین قرارداد مطرح شود، سوالات زیادی را با خود به همراه دارد.
سوالاتی از قبیل: مبلغ خسارت فسخ قرارداد چگونه محاسبه می شود؟ شرایط فسخ قرارداد چگونه است؟ آیا مالک و مستاجر می توانند تحت هر شرایطی اجاره را فسخ کنند؟ در این مقاله شرایط فسخ قرارداد اجاره را بررسی و به این قبیل سوالات پاسخ دادیم.
قوانین فسخ قرارداد رهن و اجاره
فسخ اجاره نامه یعنی یکی از طرفین قرارداد، موجر یا مستاجر و یا هر دو طرف تصمیم بگیرند که پیش از موعد مقرر شده در قرارداد با دلایل موجه و رعایت قانون به قرار داد پایان دهند.
قانون برای جلوگیری از هرج و مرج قوانینی را برای فسخ قرارداد تعیین کرده است، به این ترتیب هر کدام از طرفین قرارداد باید با رعایت چارچوب قانونی اقدام به فسخ قرارداد کنند. قوانین مربوط به فسخ قرارداد برای موجر و مستاجر متفاوت است. در واقع امکان فسخ اجاره نامه توسط موجر یا مستاجر تنها طی شرایطی که در ادامه توضیح خواهیم داد امکان خواهد داشت.
اگر موجر و یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره نامه شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و این شرایط در اجاره نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط گذار می تواند با رجوع به قرارداد، اقدام به فسخ اجاره نامه کند.
قانون فسخ قرارداد اجاره خانه
قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است، یعنی بعد منعقد شدن قرارداد، طرفین نمی توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند. طبق ماده ۳۶۹ قانون مدنی، فسخ اجاره نامه با خیارات زیر امکان پذیر است:
خیار شرط
خیار تعذر تسلیم
خیار عیب
خیار تخلف شرط
تخلف از وصف
و انواع فسخ مذکور در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
در ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده است به روابط بین موجر و مستاجر پرداخته است که در ادامه شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام را توضیح خواهیم داد.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
گفتیم که فسخ اجاره نامه باید با توجه شروطی که قانون تعیین کرده است، اتفاق بیفتد. بنابراین طرفین قرارداد نمی توانند با دلایلی غیر از دلایل رسمی و قانونی اقدام به فسخ اجاره نامه کنند. در قسمت قانون فسخ قرارداد اجاره خانه توضیح دادیم با توجه به چه خیاراتی هر کدام از طرفین می توانند اقدام به فسخ اجاره نامه کنند، در نتیجه
شرایط کلی فسخ اجاره نامه شامل:
خیار عیب: در صورتی که عیب و نقصی در خانه وجود داشته و در زمان بستن قرارداد ذکر نشده و توافقی هم صورت نگرفته باشد، اختیار فسخ اجاره نامه وجود دارد.
شرط خیار: شرطی در قرارداد که به یکی از دو طرف قرارداد یا شخص ثالث، در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد می دهد.
خیار تعذر تسلیم: در صورتی که یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر قرارداد حق فسخ قرارداد دارد.
تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد متوجه شوند که واقعیت خانه با مبلغ پرداختی متفاوت است، مستاجر می توانند اقدام به فسخ اجاره نامه کنند.
خیار تخلف شرط: اگر زمان بستن قرارداد اجاره، شروطی را تعیین کرده باشند اما یکی از طرفین قرارداد به تعهدات عمل نکند، می توان اجاره نامه را فسخ کرد.
خیار عبارت است از توانایی یکی از اشخاص قرارداد برای برهم زدن قرارداد.
اما شرایط فسخ قرارداد اجاره برای موجر و مستاجر متفاوت است و هر کدام طی شرایطی می توانند اجاره نامه را فسخ کنند. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط هر کدام از طرفین قرارداد، چه موجر و چه مستاجر، با توجه به ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ تنظیم شده، مشخص شده است.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر به شرح زیر است:
مستاجر بیش از یک هفته در پرداخت اجاره تاخیر داشته باشد.
مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند یا اجاره دهد.
مستاجر مسکن را برای کارهای نامربوط مانند فعالیت های نادرست یا فعالیت تجاری عمده استفاده کند.
مستاجر باید به مالک اجازه ورود به خانه برای انجام تعمیرات دهد. اگر مستاجر بدون دلیل موجه از این کار خودداری کند و یا نسبت به ملکی که در اجارۀ او قرار داد، سهل انگاری کند و وظایفی که بنا به قرارداد به او محول شده است را به درستی انجام ندهد، موجر حق فسخ اجاره نامه را پیش از موعد دارد.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
خیلی مواقع اتفاق افتاده که پیش از نحویل ملک یکی از طرفین قرارداد، مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره نامه کند، یعنی مستاجر در خانه مستقر نشده ولی به دلایلی هر یک خواهان فسخ قرارداد پیش از تحویل ملک هستند. در این حالت نیز شرایط فسخ قرارداد برای هر کدام از طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستاجر متفاوت است.
بنابراین در صورتی که مالک هنوز ملک را تحویل نداده باشد، باید شرایط فسخ قرارداد توسط هر کدام از طرفین وجود داشته باشد.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مالک
از شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر قبل از تحویل ملک، عدم صداقت مستجر است. یعنی مستاجر شرایطی متفاوت با آنچه به موجر گفته است داشته باشد، مانند شرایط تاهل. بسیاری از مالکان بنا به دلایلی خانه را تنها به افراد متاهل اجاره می دهند. اگر مالک شرط تاهل را برای اجاره خانه ذکر کرده باشد و مستاجر خود را متاهل معرفی کند ولی مجرد باشد؛ صاحبخانه می تواند اقدام به فسخ اجاره نامه پیش از تحویل ملک کند.
در شرایطی نیز مالک برای اجارۀ خانه شرایط ویژه ای مانند تعداد فرزندان و نفرات را در نظر گرفته باشد و مستاجر در تعداد افرادی که قرار است در خانه ساکن شوند عدم صداقت داشته باشد، مالک می تواند اجاره نامه را فسخ کند.
در صورتی که مستاجر به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره به مالک بدحسابی کند، در این صورت اگر در اجاره نامه حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره بها ذکر شده باشد، موجر حق فسخ اجاره نامه را به دلیل عمل نکردن به شروط قرارداد، دارد.
برای فسخ قرارداد به صورت قانونی باید مراحل زیر را طی کرد:
مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره های پرداخت نشده
دریافت ضرر و زیان مورد نظر
دریافت حکم تخلیه
شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه
مورد بسیار مهم در قرارداد اجاره مغازه، موضوع سرقفلی است. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حق کسب و پیشه صحبت شده است و در قانون روابط بین موجر و مستاجر ۷۶ از سرقفلی صحبت می شود. بنابراین اگر قرارداد مغازه متعلق به قبل از سال ۷۶ باشد، باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر رجوع کرد.
سرقفلی مبلغی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از رهن و اجاره بها از مستأجر می گیرد تا مغازه را به مستاجر واگذار کند. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند و یکی از مهمترین مسایلی که باید در اجاره نامه مغازه به آن توجه کرد
در قانون روابط بین موجر و مستاجر در سال ۷۶ باید در قرارداد اجاره مغازه موضوع حق سرقفلی قید شود. به علاوه مستاجر در هنگام امضای قرارداد اجاره باید مبلغی به مالک به عنوان سرقفلی بپردازد. همچنین باید توافق کنند که قرارداد هر سال با قیمت روز تمدید یا به همان قیمت قبلی به مستاجر پرداخت شود. در قرارداد اجاره مغازه باید ذکر شود که در صورت عدم تمدید مبلغ سرقفلی به قیمت روز به مستاجر پرداخت شود. پس باید هنگام بستن قرارداد اجاره مغازه حتماً شرایط سرقفلی ذکر شود.
پرداخت مالیات مستغلات تعمیرات اساسی عوارض و مالیات مستغلات اجاره بر عهده موجر و عوارض کسب و پیشه شهرداری و عوارض پسماند سالیانه و مالیات بر درآمد و کلیه بدهی های احتمالی بر عهده مستاجر است.
شرایط فسخ اجاره نامه مغازه مانند اجاره مسکونی است، تنها موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه مطرح می شود که در این حالت قانون بین مالک و مستاجر قضاوت می کند. البته اگر تمامی موارد از جمله سرقفلی در بندهای قرارداد ذکر شود، مشکلات بعدی به وجود نخواهر آمد. به عنوان مثال یکی از مواردی که مالک مغازه می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند این است که کسب وکار مستاجر خلاف آنچه در قرارداد ذکر شده، باشد. مانند زمانی که مستاجر مغازه را برای فروش لباس پوشاک اجاره کرده ولی تبدیل به نانوایی کرده است، در این صورت مالک می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
همچنین اگر مستاجر از ملک در راستای اهداف غیر اخلاقی و کلاهبرداری و یا استفاده از شرکت های هرمی بهره ببرد، مالک می تواند اقدام به فسخ اجاره نامه کند.
سرقفلی مبلغی است که مالک در ابتدای اجاره و جدا از رهن و اجاره بها از مستأجر می گیرد تا مغازه را به مستاجر واگذار کند. حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر به وجود می آید.
مبلغ جریمه فسخ قرارداد اجاره
زمانی که مالک و یا مستاجر اقدام به فسخ اجاره نامه می کنند، معمولاً مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد باید به طرف دیگری بپردازند. مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره معمولاً در قرارداد ذکر می شود، درنتیجه افراد با آگاهی به پرداخت خسارت فسخ قرارداد اقدام به فسخ اجاره نامه می کنند.
خسارت فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
فسخ اجاره نامه قبل از تحویل معمولاً راحت تر است و ضرر و زیان کمتری طرفین می پردازند. هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مشاور املاک زمانی را برای فسخ در نظر می گیرد که طرفین در این مدت حق فسخ اجاره نامه را به هر دلیلی دارند و معمولاً مبلغ ناچیزی هم به عنوان خسارت فسخ قرارداد اجاره در نظر گرفته می شود که در صورت فسخ باید پرداخت شود. زمان فسخ اجاره نامه قبل از تحویل تا یک هفته است. البته اگر مستاجر بعد از بستن قرارداد متوجه عیبی در خانه شود که قبل از بستن قرارداد از آن بی اطلاع بوده، می تواند اقدام به فسخ کند و مبلغ خسارتی نیز پرداخت نکند.
کمیسیون فسخ قرارداد اجاره
مشاور املاک حق الزحمه ای را به عنوان کمیسیون دریافت می کند، این مبلغ را عرفی و قانونی است. اگر موجر و یا مستاجر قبل از تحویل ملک اقدام به فسخ قرارداد کند، مبلغ کمیسیون به هیچ یک از طرفین عودت داده نمی شود. اما هرکدام از طرفین که اقدام به فسخ کند، باید حق کمیسیون دیگری را نیز پرداخت کند.
جمع بندی
اجاره نامه از قراردادهای لازم است، یعنی طرفین در شرایطی خاص می توانند اقدام به فسخ کنند.
قانون فسخ اجاره نامه برای مالک و مستاجر متفاوت است، یعنی هر کدام تحت شرایطی خاص می توانند اقدام به فسخ کنند.
خیارات فسخ اجاره نامه شامل:شرط خیار، خیار تعذر تسلیم، خیار عیب، خیار تخلف شرط، تخلف از وصف است.
نحوه فسخ اجاره نامه از مجاری قانونی به این صورت است: مراجعه به دادگاه برای دریافت ضرر و زیان، مانند اجاره های پرداخت نشده، دریافت ضرر و زیان مورد نظر، دریافت حکم تخلیه
فسخ اجاره مغازه مانند سایر املاک است ولی بحث عمده بین طرفین در زمان فسخ موضوع سرقفلی است.
اگر ازمان اجاره مغازه قبل از سال ۷۶ باشد باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۵۶ رجوع شود، اگر اجاره مغازه متعلق به بعد از سال ۷۶ باشد، باید به قانون روابط بین موجر و مستاجر سال ۷۶ رجوع شود.
معمولاً مبلغ خسارت فسخ اجاره نامه توسط مستاجر یک ماه اجاره بها است. هر کدام از طرفین که اقدام به فسخ کنند باید حق کمیسیون طرف دیگر را نیز پرداخت کند.