سرمایه گذاری در مسکن و ملک یکی از روش های سرمایه گذاری مثل سرمایه گذاری در ارز، طلا، بورس، ارز دیجیتال و… است که عمدتا به منظور داشتن یک منبع درآمد دیگر و کسب سود انجام می شود. سرمایه گذاری در مسکن نیاز به دانش خاصی ندارد. شما می توانید با فراهم کردن حداقل نقدینگی مورد نیاز، سرمایه گذاری خود را در این بازار شروع کنید.
ورود به این بازار و سرمایه گذاری در آن چالش های مختص به خود را دارد. از همین رو در این مقاله قصد داریم در خصوص سرمایه گذاری در مسکن صحبت کنیم.
چرا سرمایه گذاری در مسکن؟
با توجه به وضعیت تورمی کشور، کسب درآمد از شغل ثابت افراد ممکن است به تنهایی پاسخگوی نیازهای آنان و خانواده هایشان نباشد. در نتیجه باید به فکر کسب درآمد از طریق روش های دیگر مانند سرمایه گذاری در مسکن و دریافت اجاره بها باشید که به دانش تخصصی نیاز ندارد. بازار مسکن می تواند به عنوان بازاری برای سرمایه گذاری کم ریسک و حتی بعضا بدون ریسک تبدیل شود. از این رو شما می توانید سرمایه هایی که در سایر بازارهای موازی با ریسک کم دارید را به این حوزه اختصاص دهید. از دیدگاه عموم، بازار مسکن محلی امن و پر بازده برای سرمایه گذاری است. این حس امنیت چه از دید مصرف و چه از دید سرمایه گذاری باعث شده تا استقبال بیشتری از آن نسبت به سایر بازارها شود.
مسکن یک نیاز داخلی است
ملک یک کالای وارداتی نیست! به این معنی که ملک را مانند کالاهای وارداتی نمی توان از کشورهای خارجی وارد کرد. هر شخصی برای خرید زمین، خانه و… باید در داخل کشور اقدام کند، پس در نتیجه قیمت مسکن بر اساس مشخصه هایی که در داخل کشور وجود دارد تعیین می گردد.
تقاضای زیاد برای مسکن
طبق گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، تعداد واحدهای معامله شده در خرداد ماه ۱۴۰۱ در شهر تهران نسبت به خرداد ماه سال گذشته ۳۲/۳ درصد افزایش داشته است. با توجه به تورم موجود در کشور و متقاضیان به نسبت زیاد برای تهیه مسکن (اعم از اجاره و خرید و فروش) می توان نتیجه گرفت که سرمایه گذاری در مسکن گزینه مناسبی است. از طرفی جمعیت کشور در حال افزایش است و این جمعیت در حال افزایش به مسکن نیاز دارند. ممکن است بازار مسکن گاهی با رکود مواجه شود و این رکود حتی بعضا چند سال ادامه پیدا کند. اما در حال حاضر تقاضا برای مسکن در کشور زیاد است و بازار مسکن در این روزها به یک بازار داغ تبدیل شده است. نرخ مسکن در کلان شهرها در سال جاری (۱۴۰۱) افزایش داشته و همین امر باعث افزایش نرخ اجاره بها نیز شده است.
امکان دریافت تسهیلات بانکی از طریق مسکن
با خرید مسکن یا زمین، می توانید برای دریافت تسهیلات بانکی اقدام کنید. در حال حاضر امکان دریافت تسهیلات از طریق وثیقه قرار دادن سند ملکی و تهیه اوراق تسهیلات مسکن از دو بانک ملی و مسکن امکان پذیر است. اوراق تسهیلات مسکن یکی از انواع اوراق بهاداری است که در بازار سرمایه (بورس) معامله می شود. اگر تمایل دارید که به صورت اصولی و حرفه ای در بازار سرمایه فعالیت کنید یا با اصطلاحات آن آشنا شوید، پیشنهاد ما برای شروع فعالیتتان استفاده از دوره ویدیویی آشنایی با بازار سرمایه را پیشنهاد می کنیم که می توانید صورت کاملا رایگان از آن استفاده کنید.
سرمایه گذاری در مسکن چه ریسک هایی دارد؟
سرمایه گذارانی که قصد دارند در مسکن و ملک سرمایه گذاری کنند باید با ریسک هایی موجود در این بازار آشنا باشند تا بتوانند با اقدامات صحیح ریسک سرمایه گذاری خود را کم کنند. ریسک های سرمایه گذاری در مسکن به چند دسته مهم زیر تقسیم می شوند:
ریسک های قراردادی خرید خانه
این ریسک به قراردادهای معاملات مسکن و خطرات ناشی از کلاه برداری مربوط می شود. با توجه به حقوقی بودن این قراردادها، این ریسک برای سرمایه گذاران به وجود می آید که با خطراتی همچون کلاه برداری در قراردادهای پیش خرید و … مواجه شوند.
سیاست گذاری های دولتی
منظور از سیاست های دولت پروژه هایی مانند مسکن ملی، مسکن مهر، اعطای تسهیلات خرید مسکن، اخذ مالیات از مسکن های خالی از سکنه و… است می تواند باعث رونق یا رکود مسکن در یک منطقه یا شهر باشد.
عدم داشتن اطلاعات کافی در زمینه مسکن
سرمایه گذاری در مسکن نیازمند داشتن اطلاعات میدانی و تحقیقات است. به عنوان مثال برای خرید مسکن یا زمین باید موقعیت ملک، پیشرفت آن در آینده و سایر نکات را بررسی کنید.
ریسک های غیر سیستماتیک (بلایای طبیعی)
برخی ریسک های غیر سیستماتیک مثل زلزله، آتش سوزی، سیل، رانش زمین و… در یک منطقه می تواند در قیمت مسکن تأثیر گذاشته و بازار مسکن را با اختلال و در نتیجه رکود مواجه کنند.
اصول سرمایه گذاری در مسکن
۱. مشخص نمودن هدف سرمایه گذاری
تعیین هدف سرمایه گذاری اولین و مهم ترین نکته در خصوص سرمایه گذاری در مسکن است. برای مثال باید در نظر داشت که چه هدفی در پی این تصمیم وجود دارد. آیا این صرفا یک سرمایه گذاری کوتاه مدت است یا این اقدام صرفا منبع درآمد در دوران بازنشستگی است؟ چرا که بسیاری از افراد سرمایه گذاری در مسکن را برای روزهای بازنشستگی خود انجام می دهند و در آن روزها با خیالی آسوده تر زندگی خود را مدیریت می کنند.
۲. موقعیت سنجی
تحقیق در مورد موقعیت ملک یک اقدام ضروری است. با توجه به باور عموم مردم، سرمایه گذاری در ملکی حتی قدیمی که جای پیشرفت دارد بسیار بهتر از سرمایه گذاری در ملکی نوساز در منطقه ای است که در یک برهه زمانی پیشرفت های خود را داشته است و امکان پیشرفت بیشتر برای آن وجود ندارد. در واقع کيفيت منطقه ای که در آن ملک يا زمین قرار دارد، در موفقيت يا عدم موفقيت سرمايه گذاری و پيش بينی استقبال افراد و شرکت ها تاثير مستقيم می گذارد.
مزایای سرمایه گذاری در مسکن
امکان کسب بازدهی از طریق اجاره بها
سرمایه گذاری در سایر بازارهای مالی مثل طلا، ارز، ارز دیجیتال و.. که پرداخت سود دوره ای ندارند، تنها باعث کسب سود از طریق نوسان قیمت برای سرمایه گذار می شود. در صورتی که با سرمایه گذاری در مسکن علاوه بر کسب سود و افزایش قیمت ملک، امکان کسب درآمد از طریق دریافت اجاره بها و رهن برای سرمایه گذار نیز وجود دارد.
عدم امکان سرقت
یکی از مزایای سرمایه گذاری در مسکن این است که امکان سرقت ملک عملا وجود ندارد، اما در مقابل این مورد در سرمایه گذاری در ارز، طلا و… به عنوان ریسک سرمایه گذاری شناخته می شود.
عدم نیاز به دانش تخصصی
چالش نیاز به دانش های تحلیلی مثل تکنیکال و فاندامنتال برای معامله گری در بازارهایی هم چون بورس و… وجود دارد. اما در مقابل و در حوزه مسکن، سرمایه گذاران کمتر با این چالش مواجه می شوند. چرا که برای خرید ملک و سرمایه گذاری در مسکن نیاز به دانش تخصصی نیست و تنها باید یک سری موارد را بررسی کنید.
معایب سرمایه گذاری در مسکن
هزینه بر بودن سرمایه گذاری
سرمایه گذاری در مسکن نیازمند داشتن سرمایه زیاد است و این یکی از معایب این نوع سرمایه گذاری است. با توجه به گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، در خرداد ماه ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی ۳۹۴/۱ میلیون ریال بوده است. این مقدار برای محاسبه یک واحد ۴۰ متری حدودا ۱۵ میلیارد ریال خواهد شد که برای سرمایه گذاری مبلغ بالایی است. این مورد باعث می شود تا هر فردی نتواند در مسکن و املاک سرمایه گذاری کند.
ناهمگن بودن بازار مسکن
از ویژگی های بازار مسکن می توان به ناهمگن بودن این نوع سرمایه گذاری اشاره کرد. بدین معنی که هر ملکی از حیث مکان منحصر بفرد است. برای همین قیمت مسکن در دو محله با یکدیگر تفاوت دارد. این مسئله باعث می شود تا قیمت گذاری در مسکن با چالش هایی مواجه شود و همچنین هزینه های جست وجو نیز به آن اضافه شود.
هزینه معاملات بالا
هزینه معامله ملک و مسکن اغلب بالا است. این هزینه ها شامل هزینه جست و جو، کارمزد معاملات، هزینه نقل و انتقالات، عوارض قانونی، مالیات انتقال و… می شود.
نقدشوندگی پایین
املاک عموما در رده دارایی هایی با نقدشوندگی پایین دسته بندی می شوند. در واقع املاک به علت نیاز به سرمایه زیاد، نقدشوندگی پایینی دارد.
مستهلک شدن ساختمان
در صورتی که یک ساختمان خریداری کنید، این ساختمان به مرور زمان دچار استهلاک می شود. این اتفاق باعث می شود که در صورتی که بازار مسکن راکد باشد، ارزش ملک پایین بیاید. البته می توانید هر چند سال یک بار نسبت به نوسازی اقدام کنید.
سوالات متداول
سرمایه گذاری در مسکن مناسب چه افرادی است؟
این نوع سرمایه گذاری دانش و مهارت های تحلیلی نیاز ندارد و تنها باید فاکتورهای مهم تعیین قیمت و ارزیابی ارزش ملک را بتوانید بررسی کنید. همچنین سرمایه گذاری در مسکن نیازمند سرمایه بالا است. به همین خاطر ممکن است هر شخصی امکان این نوع سرمایه گذاری را نداشته باشد.
نقدشوندگی در مسکن چگونه است؟
از آنجایی که سرمایه گذاری در مسکن نیازمند سرمایه بالا است، فروش مسکن ممکن است کمی زمان بر باشد و با این حساب میزان نقدشوندگی در این نوع سرمایه گذاری پایین است.
آیا امکان دریافت تسهیلات از طریق سرمایه گذاری در مسکن وجود دارد؟
بله. سرمایه گذاران می توانند از طریق اوراق تسهیلات مسکن، تسهیلات خرید و جعاله مسکن دریافت نمایند.