در بسیاری از مواقع افراد در معاملات خود به دلایل مختلف در خرید و فروش و یا رهن و اجاره ملک با فسخ معامله از طرف یکی از طرفین یا هر دو طرف مواجه میشوند . بی توجهی به برخی نکات در هنگام عقد قرارداد، باعث بروز مشکلات این چنینی میشود. معمولا افراد آگاهی کافی از قوانین فسخ ندارند، و نمی دانند در شرایط فسخ چکار کنند. قانون برای فسخ راهکارهایی ارائه میدهد.
شرایط فسخ قرارداد خرید چیست؟
- در چه صورتی مستأجر و یا موجر حق فسخ قرارداد اجاره را پیش از موعد دارد؟
- آیا فسخ اجاره قبل از تحویل خانه امکان پذیر است؟
- خسارت فسخ قرارداد اجاره چگونه تعیین می شود؟
- فسخ قرارداد چگونه انجام می شود؟
شرایط فسخ قرارداد خرید خانه چیست؟
به طور کلی در هر معامله ای امکان به هم خوردن قرارداد به هر دلیل از سوی یکی از طرفین معامله وجود دارد. حق فسخ قرارداد عنوان خیار در معامله نام دارد و اختیار فسخ قرارداد برای هرکدام از طرفین میباشد .
- خیار تدلیس: اختیار فسخ قرارداد در زمانی که فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد و یا آن را یا کتمان کند و یا خلاف آن چه که در واقع هست، نشان دهد.
- خیار غبن: حق فسخ قرارداد خرید خانه در صورت کلاه برداری یکی از طرفین .
- خیار شرط: هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد در نظر می گیرند؛ در این حالت هر یک از طرفین می توانند بدون هیچ خسارتی خرید خانه را به هر دلیلی فسخ نمایند.
- خیار مجلس: خریدار یا فروشنده در جلسه ی معامله حضور داشته باشند.
- خیار تخلف شرط: بر هم زدن معامله هنگامی که خریدار یا فروشنده روی شرط یا شروطی توافق کنند، اما یکی از آن ها به شرط و تعهدات خود عمل نکند.
- خیار شرکت: اختیار فسخ معامله زمانی که معلوم شود خانه فروخته شده، متعلق به شخص دیگری بوده ؛ در این صورت خریدار می تواند معامله را فسخ نماید.
- خیار عیب: وجود عیب و نقص در خانه است که قبلاً درباره ی آن توافقی صورت نگرفته است.
- خیار رؤیت: معامله ای با مبلغ معین انجام شود و بعد از معامله مشخص شود که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی آن با توافق آنها متفاوت باشد
- خیار تأخیر: زمانه که خریدار درباره ی پرداخت وجه و یا فروشنده درباره ی تحویل خانه تأخیر داشته باشند .
چرا اجاره نامه اهمیت دارد؟
اگر یکی از طرفین برای فسخ اجاره نامه به دلایل مختلف بخواهند اقدام کنند باید بندهای حق فسخ قرارداد که در زمان معامله توافق شده است مطالعه شود و به آنها عمل شد، مورد استناد قرار گیرند.
مستأجر چه زمانی حق فسخ قرارداد اجاره را پیش از موعد دارد؟
در صورتی امکان پذیر است که مؤجر در زمان عقد قرارداد تعهدی داده باشد و به آن عمل نکرده باشد و این تعهد در اجاره نامه نیز به ثبت رسیده باشد.
همچنین عدم تطابق خانه ی اجاره شده با شرایط مندرج در قرارداد حق فسخ قرارداد اجاره را برای مستاجر دارد.
زمانی که برای خانه ی مورد اجاره اتفاقی بیفتد که سکونت در آن سخت یا غیر ممکن
مؤجر چه زمانی میتواند پیش از موعد اتمام قرارداد اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید؟
مؤجرین شرایطی را از قبل در نظر میگیرند و آن را به مستاجرین اعلام می کنند. زمانی که مستأجر در ابتدا خود را واجد شرایط موجر بداند اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، مؤجر طبق قانون می تواند قرارداد اجاره را پیش از موعد فسخ نماید .
مثال اگر از شرایط مؤجر این باشد که خانه اش را به افراد متأهل اجاره دهد ومستاجر خود را متأهل نشان دهد اما بعد از بستن قرارداد مشخص شود که مجرد بوده مؤجر حق فسخ قرارداد را دارد .
بر اساس قانون اگر مستأجر در پرداخت اجاره ی خانه به مدت ۳ ماه خودداری کند، مؤجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ نماید .
آیا امکان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل خانه امکان وجود دارد؟
بله . فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل راحت تر از فسخ قرارداد پس از تحویل میباشد. طبق قانون اگر مؤجر شرایطی را برای ملک خود در قرارداد ذکر کند و مستأجر پس از رؤیت خانه، با شرایط متفاوت از قرارداد مواجه شود، حق فسخ قرارداد اجاره با مستأجر خواهد بود.
اگر خانه دارای عیب و نقص ه باشد و نیاز به تعمیر داشته باشد و مؤجر تعهد دهد که آن ها را در مهلت معین برطرف نماید، اگر این کار انجام نشود ، مستأجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
اگر مؤجر قبل از تحویل خانه قرارداد را فسخ نماید، باید همه خسارات ناشی از این کار را به مستأجر پرداخت نماید .
خسارت فسخ قرارداد اجاره چگونه است؟
فسخ قرارداد اجاره، خسارت هایی را برای مؤجرین و مستأجرین به وجود می اورد که طبق قانون طرفی حق فسخ قرارداد را ندارد ، باید تمام خسارت های ناشی از فسخ را به طرف دیگر پرداخت نماید؛ در حالت طبیعی و عادی فسخ قرارداد اجاره بدون دلیل قانونی از سوی هیچ کدام از طرفین ممکن نیست و هر کدام که بخواهند این کار را انجام دهند، باید خسارت فسخ را پرداخت نمایند.که در بند های اجاره نامه مبلغ خسارت ذکر شده است .
فسخ قرارداد چگونه انجام می شود؟
فسخ قرارداد اجاره باید پس از احراز مقدمات باید سریعا انجام شود و در زمانی که مشخص شود یکی از طرفین حق فسخ قرارداد را دارد، و اگر به هر دلیلی فسخ به تعویق بیفتد ، حق فسخ از بین میرود و نمی تواند هیچ گونه ادعایی را بر این امر اقامه کند.
تفاوت بین ابطال معامله و فسخ معامله وجود دارد.
ابطال معامله به بی اعتبار بودن قرارداد به صورت کلی اشاره دارد
فسخ قرارداد زمانی است که یک قرارداد اعتبار دارد و پس از فسخ به عنوان قرارداد فسخ شده در مشکلات بعدی مورد استناد قرار میگیرد.
اگر هر کدام از طرفین تصمیم به فسخ معامله نمایند، باید اظهارنامه ی پر شده را به دادگاه ارائه دهند.فسخ معامله از طریق مراجع قانونی انجام میشود .