سرقفلی چست؟
اما قراردادهای بعد از سال ۷۶ مربوط به موضوع «سرقفلی» می شود. تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه این است که اولا قرارداد بین مالک و مستأجر به طور خودکار تمدید نخواهد شد و در ضمن اگر قرار است حق سرقفلی برای مستأجر ایجاد شود، این موضوع باید در همان قرارداد اولیه مورد توافق دو طرف قرار بگیرد. یعنی اگر توافقی بر سر سرقفلی وجود نداشته باشد، مالک می تواند بعد از پایان قرارداد ملک تجاری خود را از مستأجر پس بگیرد. اما حالا سوال این است که در قرارداد چه چیز را باید در نظر بگیریم که این حق سرقفلی ایجاد شود؟
سرقفلی چطور ایجاد می شود؟
اگر مستأجر هنگام بستن قرارداد مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک بدهد و این موضوع در قرارداد ثبت شود، بعدا اگر مالک بخواهد ملک تجاری اش را پس بگیرد باید این مبلغ سرقفلی را به قیمت روز محاسبه کرده و به مستأجر پرداخت کند. یادتان باشد که حتما باید این مبلغ به عنوان «سرقفلی» در قرارداد ثبت شود، نه چیز دیگر. یک راه دیگر ایجاد حق سرقفلی این است که مالک و مستأجر در قرارداد توافق کنند که مالک ملکش را هر سال با مبلغ متعارف دوباره به مستأجر اجاره دهد یا اینکه توافق کنند مستأجر تا زمانی که بخواهد بتواند این قرارداد را با همان مبلغ اولیه تمدید کند. این توافق ها هم باعث ایجاد حق سرقفلی شده و مالک در صورت درخواست تخلیه ملک تجاری باید حق سرقفلی مستأجر را بدهد.
مبلغ سرقفلی چطور تعیین می شود؟
وقتی حق سرقفلی ایجاد شد، این سوال پیش می آید که مبلغ دقیق سرقفلی را چه کسی تعیین می کند؟ دادگاه مرجعی است که با توجه به معیارهایی مشخص این مبلغ را مشخص می کند. معیارهای دادگاه هم مواردی مثل مدت زمان کسب و کار مستأجر یا موقعیت ملک یا نوع کسب و کار مستأجر و… است. یک نکته مهم دیگر هم این است که بدانید حق سرقفلی قابل واگذاری است. یعنی مستأجر می تواند این حق را با سند رسمی یا سند عادی به فرد دیگر واگذار کند. حتی اگر صاحب این حق فوت کند، حق سرقفلی به ورثه منتقل می شود. دادگاه هم می تواند با صدور حکم قضایی، حق سرقفلی را از فردی به فرد دیگر منتقل کند
این چند نکته حقوقی
بد نیست با چند نکته حقوقی در این زمینه هم آشنا شوید. طبق قانون حق کسب، پیشه در طول زمان و به تدریج به وجود می آید، این یعنی شاید اصلا چنین حقی ایجاد نشود. اما حق سرقفلی قطعی است. یعنی به محض آنکه قراردادی بسته شود و در آن موضوع سرقفلی مورد توجه قرار گیرد، این حق برای مستأجر ایجاد می شود. حق سرقفلی را می توان به دیگری منتقل کرد، اما حق کسب و پیشه قابلیت واگذاری ندارد، مگر با اجازه و صدور حکم دادگاه. در ضمن از نظر حقوقی، یک طلبکار می تواند حق سرقفلی یک نفر را توقیف کند، اما حق کسب و پیشه قابل توقیف شدن نیست.
حالا با دانستن اطلاعات این راهنما اگر چیزی به عنوان حق کسب و پیشه بشنوید خیلی زود متوجه می شود که مربوط به قراردادهای قبل سال ۷۶ است، قطعا می دانید که سرقفلی ها هم مربوط به قراردادهای بعد از سال ۷۶ می شود. درضمن حالا با حق سرقفلی و اینکه اساسا چرا چنین حقی در قراردادهای املاک تجاری ایجاد می شود آشنا و از جزئیات این حق و اینکه چه کسی آن را محاسبه می کند مطلع شده اید.