روش های ساده فسخ قرارداد اجاره: فسخ قرارداد اجاره زمانی است که به دلایل گوناگون یکی از طرفین قرارداد ، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید .
فسخ قرارداد اجاره
در اجاره نامه همه جزییات قرارداد اعم از مشخصات ملک، مشخصات موجر و مستاجر، مبلغ اجاره، مدت اجاره و سایر جزییات و شروط طرفین آورده می شود. فسخ قرارداد اجاره ممکن است به دو صورت پیش از موعد یا قبل از تحویل اتفاق بیفتد.
موجر چه زمانی حق فسخ اجاره پیش از موعد را دارد؟
معمولا موجر ، شرایطی را از قبل در نظر گرفته و آن را به متقاضیان اجاره اعلام می کنند.
در صورتی که مستاجر از ابتدا خود را واجد شرایط ذکر شده بداند. اما پس از عقد قرارداد معلوم شود که شرایط را ندارد، موجر حق فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را دارد.
اگر موجر شرط کند که خانه اش را تنها به افراد متاهل اجاره می دهد. شخصی خود را متاهل نشان دهد اما بعد از بستن قرارداد معلوم شود که مجرد بوده است، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
همچنین در صورتی که بعد از عقد قرارداد اجاره معلوم شود مستاجر صلاحیت اخلاقی ندارد. در این شرایط نیز موجر می تواند قرارداد اجاره را بر هم زند.
بر اساس قانون در صورتی که مستاجر در پرداخت اجاره خانه برای مدت ۳ ماه حق اجاره خود را پرداخت نکند، موجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
فسخ کردن قرارداد
آیا فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل گرفتن خانه امکان پذیر است؟
پاسخ این سوال مثبت است. معمولا فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ساده تر از فسخ قرارداد پس از تحویل صورت می گیرد.
بر اساس قانون در صورتی که موجر شرایطی را برای خانه خود در قرارداد ذکر کند و مستاجر پس از رویت خانه، با شرایط متفاوت از قرارداد روبرو شود، حق فسخ قرارداد اجاره با مستاجر خواهد بود.
اگر خانه مورد نظر دارای عیب و نقص هایی بود که نیاز به تعمیر داشت و موجر متعهد شده بود که آن ها را در مهلت معین برطرف کند، در صورتی که این کار را انجام ندهد، مستاجر می تواند فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد.
اگر موجر بخواهد در بازه زمانی قبل از تحویل خانه قرارداد را فسخ کند، باید تمامی خسارات ناشی از این کار را به مستاجر پرداخت نماید.
فسخ اجاره نامه چه شرایطی دارد و چگونه انجام می شود؟
فسخ اجاره نامه و شرایط آن
ممکن است به دلایل مختلف موجر یا مستاجر تمایل به فسخ اجاره نامه داشته باشند. سوالی که برای اکثر افراد در این شرایط ایجاد می شود این است که آیا می توان اجاره نامه را فسخ کرد؟ این کار چه شرایطی دارد؟ آیا برای فسخ اجاره نامه باید ضرر و زیانی پرداخت کرد؟
در این نوشته به مسائل مهم فسخ اجاره نامه می پردازیم تا در صورتی که به هر دلیل نیاز داشتید اجاره نامه خود را فسخ کنید از ابعاد حقوقی این مسئله به خوبی آگاه باشید.
آیا فسخ اجاره نامه امکان پذیر است؟
آیا فسخ اجاره نامه امکان پذیر است؟ جواب کوتاه و مختصر به این سوال این است که: بله اما نه در هر شرایطی. علت اینکه فسخ اجاره نامه به راحتی امکان پذیر نیست این است که اجاره نامه از نظر حقوقی یک «عقد لازم» به حساب می آید.
عقد لازم قراردادی است که پس از امضای آن، طرفین نمی توانند آن را فسخ کنند. مگر آن که خیاراتی در آن ذکر شده باشد. منظور از ذکر خیارات در اجاره نامه، نوشتن شرایطی برای فسخ قرار داد است. در ادامه کلیه شرایط فسخ اجاره نامه را با بیانی ساده توضیح می دهیم.
شرایط فسخ اجاره نامه چیست؟
به طور کلی در ۳ حالت می توان اجاره نامه را فسخ کرد. این ۳ حالت عبارتند از:
زمانی که خیاراتی (شرایطی) در اجاره نامه برای فسخ قرار داد عنوان شده است
اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرارداد
عدم پرداخت کرایه خانه توسط مستاجر
هر یک از مواردی که در بالا به آن ها اشاره شد نکات مهم و قابل توجهی دارند که مطالعه آن ها برای استفاده درست از حق و حقوق قانونی شما ضروری ست. بنابراین ادامه این مقاله را حتما مطالعه کنید.
فسخ اجاره نامه با استفاده از خیارات
همانطور که در بالا اشاره شد اگر شرایطی برای فسخ قرارداد اجاره ذکر شود، مالک می تواند با استناد به آن شرایط، قرارداد را فسخ کند.
مثلا فرض کنید در اجاره نامه ذکر شود: «در صورتی که شارژ ساختمان ۲ ماه متوالی پرداخت نگردد، موجر می تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند». در این شرایط اگر مستاجر ۲ ماه متوالی شارژ ساختمان را پرداخت نکرد، موجر می تواند قرارداد را یک طرفه فسخ کند.
نکته مهم: با نوشتن این عبارت: «اسقاط کافه خیارات» در قرارداد، حق استفاده از خیارات مختلف از طرفین قرارداد سلب می شود. یعنی امکان فسخ قرارداد از بین می رود. البته حتی اگر با استفاده از عبارت «اسقاط کافه خیارات» تمام خیارات را اسقاط کرده باشیم، باز هم امکان استناد به خیار تدلیس فراهم است.
تدلیس در لغت به معنای فریبکاری است. یک نمونه از تدلیس در معاملات ملکی: فرض کنید ملکی را خریده اید که مشکل اساسی دارد اما فروشنده ما را از آن آگاه نکرده است. در این معامله تدلیس اتفاق افتاده و تحت هر شرایطی امکان استفاده از خیار تدلیس برای ما فراهم است.
حالت دیگری که فسخ اجاره نامه را ممکن می کند، اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرار داد است. در ادامه این حالت را توضیح می دهیم.
اقاله یا رضایت طرفین برای فسخ قرارداد
فرض کنید شما به عنوان موجر به هر دلیلی تمایل به فسخ اجاره نامه دارید. در صورتی که بتوانید رضایت مستاجر را جلب کنید، می توان با استناد به بند ۱۴ از ماده ۶ موجود در اجاره نامه، آن را فسخ کنید. برای تفسیر این بند، عین جمله ی موجود در اجاره نامه را ذکر می کنیم.
البته متن موجود در اجاره نامه های قدیمی تر و اجاره نامه های جدید (در زمان نوشتن این مقاله) کمی متفاوت است. اما مفهوم و تفسیر هر دو یکسان است. بنابراین به هر دو متن اشاره می کنیم.
متن قدیم بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه:
بند ۱۴ از ماده ۶ در اجاره نامه که به مسئله فسخ اجاره نامه می پردازد
«چنانچه مستاجر یا موجر هر کدام بخواهند قبل از انقضا قرار داد، آن را فسخ نمایند یکماه جلوتر خبر دهند و اجاره یکماه از کل اجاره را به عنوان ضرر و زیان پرداخت نمایند.»
متن جدید بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه:
«چنانچه موجر یا مستاجر قبل از انقضای قرارداد بخواهند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نمایند، در صورت وجود حق فسخ برای هر یک از طرفین از طریق اظهار نامه رسمی به طرف مقابل با ذکر دلیل اعلام فسخ به عمل می آید. معذلک فسخ کدرهگیری منوط به تنفیذ فسخ از طریق مراجع قضایی خواهد بود. چنانچه طرفین بخواهند نسبت به اقاله قرارداد اقدام نمایند، با اطلاع طرف متقاضی به طرف دیگر یک ماه قبل از تنظیم صورتجلسه اقاله و پرداخت اجاره یک ماه از کل اجاره از سوی متقاضی به عنوان ضرر و زیان وارده، امکان اقاله قرارداد فراهم است. بدیهی است کد رهگیری از طریق اقرار نامه معاملین به انحلال قرارداد، اقاله خواهد شد.»
برای تفسیر این بند از اجاره نامه روی متن جدید تمرکز می کنیم چرا که متن قدیم را هم پوشش می دهد.
تفسیر بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه در مورد فسخ اجاره نامه
مباحث مربوط به کدرهگیری در بند ۱۴ از ماده ۶ اجاره نامه را نادیده می گیریم. چرا که در اغلب مواقع موجر و مستاجر تقاضایی مبنی بر دریافت کد رهگیری برای قرارداد اجاره ندارند.
جدا از مبحث کد رهگیری، در این بند از اجاره نامه به ۲ موضوع اشاره شده است:
حالتی که یکی از طرفین قرارداد (موجر یا مستاجر) دارای حق فسخ هستند
حالتی که فسخ اجاره نامه با رضایت طرفین انجام می شود
حالت اول همان موردی است که بالاتر با عنوان فسخ خیارات توضیح دادیم. یعنی شرطی در اجاره نامه ذکر شده و آن شرط انجام نشده. به این ترتیب حق فسخ بوجود می آید و با استناد به آن می توان برای فسخ اجاره نامه اقدام کرد.
حالت دوم زمانی اتفاق می افتد که یکی از طرفین درخواست فسخ اجاره نامه را دارد و طرف دیگر با آن موافقت می کند. توجه به این نکته ضروری است که به خاطر ماهیت اجاره نامه که یک عقد لازم است، وقتی امکان استفاده از خیار برای فسخ وجود ندارد، باید دو طرف قرار داد نسبت به فسخ اجاره نامه رضایت داشته باشند.
در چنین شرایطی، کسی که درخواست فسخ معامله را داشته باید مبلغی را به عنوان ضرر و زیان به طرف دیگر پرداخت کند. در ادامه نحوه محاسبه ضرر و زیان را توضیح می دهیم.
میزان ضرر و زیان قابل پرداخت در فسخ اجاره نامه چقدر است؟
نحوه محاسبه میزان ضرر و زیان در فسخ اجاره نامه
مبلغ ضرر و زیان معادل ۱ ماه اجاره کامل ملک مورد نظر است. منظور از ۱ ماه اجاره کامل، میزان اجاره ماهیانه است بعلاوه میزان رهن ملک که به اجاره تبدیل شده. ضرر و زیان را به این روش محاسبه می کنیم:
میزان رهن را با این روش به اجاره تبدیل می کنیم: هر ۱ میلیون تومان معادل ۳۰ هزار تومان
عدد بدست آماده را با اجاره ماهیانه جمع می کنیم
عدد بدست آماده میزان ضرر و زیان برای فسخ اجاره نامه ملک مورد نظر است
فرض کنید اجاره ی مشخص شده معادل ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان رهن و ۳ میلیون تومان اجاره ماهیانه است. در این شرایط میزان ضرر و زیان معادل:
یک تفاوت مهم در متن قدیمی و متن جدید بند ۱۴ ماده ۶ اجاره نامه وجود دارد. در متن قدیمی از کلمه فسخ و در متن جدید از کلمه اقاله (در شرایطی که شرطی برای فسخ وجود ندارد) استفاده شده است.
از نظر قانون فسخ عملی است که می تواند یک طرفه انجام شود اما اقاله عملی ست که نیازمند رضایت دو طرف قرارداد است. یعنی وقتی از کلمه اقاله استفاده می کنیم باید طرفین در مورد فسخ رضایت داشته باشند.
همانطور که مشاهده کردید در متن قدیمی اجاره نامه از کلمه اقاله استفاده نشده. همین موضوع باعث می شد بسیاری از موجرین تصور کنند هر زمان که تمایل به فسخ قرارداد داشتند، می توانند با پرداخت ضرر و زیان اجاره نامه را فسخ کنند.
این تصور یک برداشت اشتباه است که به واسطه متن قدیمی اجاره نامه بوجود می آید. اما به علت آنکه ماهیت اجاره نامه یک عقد لازم است، به هر حال امکان فسخ یک طرفه وجود ندارد. مگر با استناد به یک خیار، یعنی محقق نشدن شرطی که در اجاره نامه ذکر شده.
بنابراین حتی اگر اجاره نامه شما از نوع قدیمی است، برای فسخ اجاره نامه یا باید به واسطه ایجاد حق فسخ اقدام به فسخ اجاره نامه کنید یا رضایت طرف مقابل را جلب کرده، ضرر و زیان طرح شده در قانون را پرداخت کنید، سپس اجاره نامه را فسخ نمایید.
نکته مهم: پرداخت ضرر و زیان به عهده کسی است که درخواست فسخ اجاره نامه را دارد. یعنی تفاوتی نمی کند که درخواست کننده موجر است یا مستاجر. به هر حال درخواست کننده باید ضرر و زیان تعیین شده را به طرف دیگر پرداخت کند.
نکته بعدی در مورد فسخ اجاره نامه به زمانی مربوط می شود که مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری می کند.
فسخ اجاره نامه در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
مراحل فسخ اجاره نامه در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
مشکلی که بعضی از موجرین با آن مواجه هستند، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. برای اینکه پیگیری قانونی این مسئله به ساده ترین راه ممکن انجام شود، بهترین راه این است که در اجاره نامه شرطی برای فسخ اجاره نامه در صورتی که مستاجر اجاره را برای چند ماه پرداخت نکرد ذکر شود.
البته باید تعداد ماه های مورد نظر (مثلا ۳ ماه) در متن اجاره نامه ذکر شود. در این صورت اگر مستاجر مثلا ۳ ماه اجاره بها را پرداخت نکند، موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف مراحل دریافت حکم تخلیه را به راحتی پیگیری کند.
اما در صورتی که چنین بندی در اجاره نامه نوشته نشده باشد، باید به ترتیب زیر عمل کرد:
مراجعه به دادگاه جهت دریافت اجاره های پرداخت نشده (دریافت ضرر و زیان
دریافت ضرر و زیان مورد نظر
دریافت حکم تخلیه ملک
در صورتی که اجاره نامه شما مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شود، یعنی امضای دو نفر شاهد مرد که بالغ باشند، در آن موجود باشد، اقدام به تخلیه ملک توسط مراجع مربوطه فورا آغاز می شود. در غیر این صورت، اقدام به تخلیه ملک پس از صدور حکم تخلیه از مراجع قضایی آغاز می شود.
یکی از دلایلی که به موجر و مستاجر تاکید می شود حتما قرارداد اجاره را در یک آژانس املاک منعقد کنند، این است که مشاور املاک بر اساس دانش حقوقی و تجربه خود، مواردی که برای پیشگیری از مشکلات حقوقی ضروری هستند را در اجاره نامه قید می کند.
یکی از اهداف ما افزایش آگاهی عمومی در خصوص معاملات ملکی است. بنابراین اگر مشکلی مربوط به اجاره نامه یا فسخ اجاره نامه داشته اید، آن را در بخش نظرات این مقاله با ما به اشتراک بگذارید تا کمکی در راه افزایش آگاهی دیگران کرده باشید.