امروزه کلاهبرداری ملکی رواج پیدا کرده است و در بسیاری از موارد شیوه های کلاهبرداری ملکی بسیار نامحسوس و حرفه ای هستند اگر از کلیه ی روش های کلاهبرداری ملکی اطلاع داشته باشید میتوانید در امنیت بیشتری معامله ملکی انجام دهید . سرمایه افراد در ملک آنهاست و باید از آن محافظت کرد و جلوی کلاهبرداری ها را گرفت.
حتما در زمینه ی انجام معاملات خود با افراد با تجربه در زمینه ی معاملات و افراد امین مشورت بگیرید و راهنمایی بخواهید .
در واقع هرگز نباید گول ظاهر و شرایط افراد را بخورید بلکه باید با یقین و اطمینان مسائل را انجام دهید و به قیمت های پایین تر از عرف بازار شک کنید .
کلاهبرداری ملکی با دفتر املاک جعلی
در این روش از کلاهبردار با اجاره کردن یک دفتر کار شیک ، بدون مجوز شروع به فعالیت میکنند و مبایعه نامه تنظیم میکنند خریداران سوری را معرفی میکنند و افرادی که تجربه خرید و فروش و مسائل کلاهبرداری را ندارند متاسفانه گول موقعیت را میخورند .
کلاهبردار با قیمت گذاری ملک زیر قیمت واقعی بازار ملک را به همدست خود می فروشد و افراد با گرفتن سند از فروشنده در قبال مبلغ ناچیز ملک را به چند نفر به طور همزمان میفروشند و فرار می کنند.
برای اینکه درگیر کلاهبرداری معاملات مسکن نشوید:
هنگام مراجعه به دفاتر املاک از مجوز ثبت و مجوز فعالیتشون مطمئن شوید .
بدون مشورت از افراد معتمد، اقدام به انجام معامله نکنید.
کلاهبرداری با مبایعه نامه های جعلی
کلاهبرداران با نوشتن مبایعه نامه های جعلی و بدون کد رهگیری که سیستم صادر می کند ، اقدام به سودجویی و کلاهبرداری ملکی می کنند.
هویت مالک یا مالکان باید به صورت دقیق تایید و احراز بشه
تمام شرایط طرفین قرارداد و روش های پرداختی به صورت دقیق باید مبایعنامه ها نوشته شود ، مشخصات چک های واریزی و مبالغ واریزی نقد به صورت دقیق نوشته بشه.
هنگام خرید ملک، خریدار و فروشنده باید از وضعیت سند آگاه شوند.
خریدار باید سند ملک را مشاهده و مطالعه نماید و دقت نماید که با مشخصات ملک یکی باشه.
کلاهبرداری ملکی تحت عنوان تسهیلات بانکی
در این نوع از کلاهبرداری افراد سودجو شرکتتی با عنوان ارائه تسهیلات بانکی برای خرید مسکن راه اندازی میکنند
این اشخاص با اسناد جعلی و سربرگ های دولتی وزارت تعاون و رفاه اجتماعی ، نماینده های خود را برای ارزش گذاری املاک متقاضیان میفرستند و از افراد بی تجربه کلاهبرداری می کنند. مال باختگان نیز پس از دیدن اسناد پول خود را به حساب های جعلی این افراد انتقال می دهند.
این افراد برای جلوگیری از شناسایی توسط پلیس، به صورت دوره ای در محدوده های مختلف فعالیت می کنند. و پس از کلاهبرداری ملکی محل فعالیت خود را تغییر می دادند.
قبل اخذ تصمیم درموردش تحقیق کنید.
به بانک سر بزنید و در خصوص موارد منتشر شده سوال کنید.
پیام ها و ایمیل های مشکوک با عنوان اعطای وام های بانکی را نادیده بگیرید .
به هیچ وجه اطلاعات حساب بانکی خودتونو به افراد مشکوک ندید و هیچ مبلغی به حساب این افراد واریز نکنید.
قرارداد با نماینده ی مالک
برخی کلاهبرداران با مدارک جعلی ، خود را نماینده ی مالک جا میزنن و با بهانه اینکه مالک در ایران نیست یا هر داستان دیگری اقدام به سودجویی و کلاهبرداری میکنند .
بدون حضور واقعی صاحب ملک یا زمین، به هیچ عنوان اقدام به معامله نکنید.
به کپی مدارک ارائه شده مربوط به سند خانه، وکالت نامه و بنچاق استناد نکنید و اصلش بخواید.
از افرادی که در این زمینه تخصص دارند و مورد اعتماد شما هستند مشاوره و راهنمایی بگیرید.
خرید و فروش ملک در رهن بانک
طبق تعریف قانون از کلاهبرداری که فروش مال غیر یکی از مصادیقش این مورد رو نمیشه کلاهبرداری محسوب کرد
زیرا رهن ملک باعث نمیشه مالکیت از دست بده فقط برای بانک حق تقدم در فروش برای گرفتن طلب ایجاد میکنه.
بنابرین فروش ملک در رهن ، فروش ملک دیگران محسوب نمیشه
توجه :
اگر قصد خرید ملکی که در رهن بانک هست را دارید ، باید در قرارداد این مورد و مدت زمانی که ملک در رهن بانک رو حتما قید کنید.
توجه کنید زمان بستن قرارداد درخواست پیش پرداخت های کلان کاملا غیر منطقیه. قوانین مشخصی برای تعیین مقدار پیش پرداخت به صاحب خانه وجود داره.
مبلغی که عنوان پیش پرداخت به مالک میدید باید هنگام نوشتن قرارداد باشه، بنابرین پیش پرداخت دادن قبل از نوشتن قرارداد حتی اگر از قبل چک ضمانت بگیرید، اصولی نیست. خیلی از کلاهبرداران اینطوری میگن که اگه پیش پرداخت ندید امکان اجاره دادن ملک به فرد دیگر وجود داره و …
تا از افراد بی تجربه کلاهبرداری می کنند.
کلاهبرداری در پوشش اجارۀ خانه
بعضی از کلاهبرداران ملکی ، یک واحد آپارتمانی را به چند نفر و به صورت هم زمان اجاره میدن و پس از گرفتن پول پیش فرار میکنن … موردی بوده که تا چند برابر ارزش ملک، پول پیش از مردم جمع کرده و فرار کرده …
این کلاهبردان با هم دستی مشاوران املاک، اجاره نامه های جعلی درست میکنن و یه سری رو قربانی شیادی خودشون میکنند.
توجه :
به قیمت اجاره های خیلی پایین تر از عرف بازار شک کنید.
برای مالک زمان نخرید و خیلی سریع سعی در تحویل ملک داشته باشید
زیر بار بهونه های این چنینی که مستاجر قبلی هنوز خالی نکرده ، تعمیرات و … نرید
کلاهبرداری تحت عنوان معامله با نماینده حقوقی شرکت
برخی کلاهبرداران ، خودشو را نماینده شرکت جا میزنند و با اسناد و مدارک جلعی سعی دارند اراضی و املاک شرکت ها رو بفروشند.
توجه کنید !
اول اینکه خرید این املاک نیاز مصوبات اعضای هیئت مدیره درمورد واگذاری این املاک ، مجوز صاحبان امضا با توجه به اساس نامه شرکت دارد.
دوم اینکه از شرکت استعلام بگیرید.
سوم اینکه معمولا این شرکت ها املاک خودشون رو از طریق برگذاری مزایده واگذار میکنند.
کلاهبرداری از طریق خرید و فروش ملک بدون بازدید
مشاور املاک در نقش کلاهبردار یه واحد دیگه از همون ساختمان را به خریدار بازدید میدهد و سپس در صورت رضایت و بستن معامله ، واحد اصلی ساختمون رو به شما پیشنهاد میده و میگه این دقیقا نقشه اش یکی هستش و بازدید نمیخواد …
طرف مقابل هم معمولا قبول می کند. قرارداد بسته میشه و موقع تحویل خریدار با یک سری از کسری امکانات و نواقص و ایرادات مواجه می شود.
خلاصه نکات مربوط به پیشگیری از کلاهبرداری ملکی
مجوز مشاورین املاک را استعلام کنید و قبل از چک کردن قراردادی امضا نکنید. این مجوز نباید باطل بشه.
کلاهبرداری با مدارک جعلی امری شایع است. برای پیشگیری میتوانید مدارک را استعلام یا آن ها را با وکیل بررسی کنید.
ترجیحا بدون شناخت و اطمینان و اعتبار به سمت خرید واحدهای پیش فروش و نیمه ساخته ای نروید.
کلاهبرداری معاملات مسکن که بدون حضور مالک یا مالکان صورت می گیرد از مواردی است که افراد بسیاری را درگیر این نوع کلاهبرداری معاملات مسکن کرده است.
ارائه ی وکالت نامه های جعلی از طرف مالک یا مالکین که به صورت شریکی صاحب یک ملک هستند از انواع کلاهبرداری املاک است.
حداقل امکان از انجام معامله وکالتی خودداری کنید.
معامله ملک در رهن بانک بدون اطلاع از شرایط بازپرداخت وام از مواردی است که کلاهبرداری محسوب می شود. تمام شرایط باز پرداخت وام باید در قرارداد ذکر شود.
قبل بستن قرارداد از صحت شرایط فعلی ملک اطلاعات کامل کسب کنید و توجه داشته باشید تمام این موارد باید هنگام نوشتن قرارداد در قسمت توضیحات قید شود.
برای اینکه هنگام اجارۀ ملک درگیر انواع کلاهبرداری ملکی نشوید ، اقدام به دریافت کد رهگیری از سیستم کنید.
کلاهبرداری در حوزه مسکن
با چند نمونه از کلاهبرداری که در حوزه مسکن اتفاق افتاده آشنا شوید تا خدای ناکرده دچار ضرر نشوید.
موارد را به صورت مثال های واقعی شرح خواهیم داد.
مورد اول:
شخص کلاهبردار ملک را مهریه همسرش می کند سپس ملک را فروخته و به خارج از کشور می رود، در همین حین همسرش مهریه خود را طلب می کند سپس با طرح شکایت در دادگاه قانون رای به ابطال معامله می دهد چون مهریه بوده، سپس زن مورد معامله را می فروشد و به خارج از کشور نزد همسر کلاهبردار خود می رود.
مورد دوم:
شخصی کلاهبردار در زمینی که نامرغوب و دارای ارزش کمی است و آب کافی ندارد ویلایی را احداث می کند سپس با کاشت درخت و آبیاری توسط تانکر، بعد از مدتی فضای سبز اطراف ویلا درست می کند، در نهایت قیمت زمین را چندین برابر بالاتر به خریدار می فروشد.
مورد سوم:
قرارداد مشارکت در ساخت می بندند و پول را از مشتریان دریافت نموده و بعد از مدتی با پول دریافتی از شما دلار و طلا می خرند و به بهانه هایی چون پیگیر گرفتن مجوز و ... هستیم، کار نمی کنند.
بعد از حدود 2 سال می گویند چون قیمت ها افزایش یافته باید پول بیشتری بدهید یا سهام بیشتری از ما خریداری کنید، سپس با اشکال تراشی های مختلف دعوا راه می اندازند و چند سال بعد همان پول اولیه را به شما بر می گردانند، در صورتی که ارزش پول شما بسیار افت کرده است.
مورد چهارم:
در قولنامه ای فروشنده با خریدار قرارداد می کند که مبلغ را در سه قسط دریافت کند، اولی حین قرارداد 10% از کل معامله- دومی یک هفته بعد و 80% کل مبلغ معامله و قسط سومی شش ماه بعد و مبلغ 10% از کل معامله.
نکته مهم این جاست، خریدار قسط اول که مبلغ ناچیزی است را می دهد و معامله قفل می شود، سپس هفته بعد چک دوم که مبلغ سنگینی است را پرداخت نمی کند و فروشنده هم در دادگاه نمی تواند ادعایی داشته باشد چون تاریخ انتقال سند 6 ماه دیگر است.
در این مدت ارزش پول کاهش یافته و خریدار 6 ماه دیگر مبلغ قسط دوم و سوم را هم زمان پرداخت می نماید و فروشنده هم نمی تواند معامله را باطل نماید.
مورد پنجم:
ویلایی را خریداری می کنید که همه امکانات و امتیازات نظیر آب و برق را داراست، بعد از مدتی متوجه می شوید همه این امتیازات از ملک کناری برای شما آورده شده و مالک ملک مجاور درخواست هزینه هنگفت از شما دارد.
در انشعابات ویلا دقت کنید که دارای کنتور مستقل و به نام شما، یا فروشنده متعهد شود به نام شما کنتور نصب نماید.
مورد ششم:
شخصی بدهی مالیاتی داشته و اداره مالیات حکم حقوقی مصادره اموال را می گیرد اما تا بازداشت سند 2 ماه زمان نیاز است، در این میان شخص ملک را می فروشد و به خارج از کشور می رود، سپس دادگاه حکم می دهد که فروش ملک بعد از مصادره اموال صورت گرفته، بنابراین معامله را باطل و ملک را از خریدار بازپس می گیرد.
مورد هفتم:
با امیدها و سخنان واهی زمین های خارج از بافت را تفکیک کرده و در قطعات کوچک و بزرگ بدون انشعابات آب، برق، گاز با وسوسه قیمت پایین و اکازیون به خریداران نا آگاه می فروشند و بعدها موقع ساخت خریداران را دچار مشکل می کنند.
مورد هشتم:
در معامله ای اگر یک ریال پول جابجا شود معامله رسمی خواهد شد، از قدیم گفته اند به بده ده بخر، این همان معنی مبایعنامه است.
به طور فرض شما ویلای خود را n تومان فروخته اید و در قسط اول 1 ریال دریافت داشتید و مابقی را در قسط های بعدی، با دریافت همان 1 ریال معامله انجام شده و ملک مورد نظر در اختیار خریدار خواهد بود، فقط در این میان مقروض بودن خریدار به فروشنده مطرح است که باید دین خود را ادا کند و در غیر این صورت مراحل قانونی و زمان و دردسرهای خاص خود را دارد، بهتر است در بندهای قرارداد مبایعنامه از شرایط فسخ قرارداد و جریمه برای عدم تعهدات استفاده شود تا فروشنده در این میان متضرر نشود.
موارد ذکر شده تنها بخشی از شگردهای کلاهبرداری در معاملات ملکی می باشد، بهتر است با نکات مهم قبل از عقد قرارداد آشنا شوید.
کلاهبرداران بیشتر سراغ چه ملاک هایی هستند؟
ملک هایی که شراکتی هستند
ملک های دعوایی
ملک هایی که دارای صاحبانی ناآگاه به اصول معامله هستند
ساختمان های پیش خرید
ملک های ورثه ای
ملک های مشاع
ملک هایی که در خلا ثبتی هستند
ملک های نامحصور
ملک های قدیمی و کلنگی
ملک خالی از سکنه به مدت طولانی
ملک هایی که مالک معلوم و مشخصی ندارند.