خرید ملک موروثی
ملک موروثی یا ملک ورثه ای به املاکی اطلاق می شود که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قانون این املاک به وراث فردی که فوت شده است می رسد.
ملک موروثی یا ملک ورثه ای به املاکی اطلاق می شود که صاحب آن فوت شده است و مطابق با قانون این املاک به وراث فردی که فوت شده است می رسد. اگر از فرد فوت شده تنها یک وارث به جا مانده باشد تمامی املاک به او می رسد اما اگر بیش از یک وارث باشد باید املاک بین آنها مطابق با قوانین تقسیم شود.زمانی که مالک فوت می شود باید تمامی املاک وی مطابق با قوانین انحصار وراثت به وراث منتقل شود مگر اینکه مالک وصیت نامه ای رسمی و قانونی تنظیم کرده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک وجود داشته باشد.ما در ادامه مطلب در مورد مراحل خرید ملک موروثی اطلاعات کاملی را در اختیارتان قرار خواهیم داد.
مراحل خرید ملک موروثی
·مشخص بودن صاحب املاک
.گواهی رسمی انحصار وراثت
·بررسی وراث صغیر
·بررسی وصیت نامه متوفی
·بررسی وکالت نامه
·موافقت تمامی وراث
·پرداخت مبلغ مورد معامله به تمامی وراث
·بررسی مفاصا حساب متوفی
·نگهداری مدارک و مستندات
مشخص بودن صاحب ملک
اولین موضوعی که باید در خرید ملک موروثی به آن توجه شود مشخص بودن صاحب ملک است این مسئله بدین معنی است که باید حتما ملک مورد نظر به نام شخص فوت شده باشد و برای رسیدن به این اطمینان لازم است که تنها سند ملک را مشاهده نمایید تا این مسئله روشن شود و به اطمینان برسید.اگر مطمئن نشوید که ملک بنام متوفی است و معامله را انجام دهید این امکان وجود دارد که کلاهبرداری صورت گرفته باشد.پس به این موضوع دقت زیادی داشته باشید.
گواهی رسمی انحصار وراثت
یکی از مهم ترین مدارک و مستندات در زمان معامله و خرید ملک موروثی گواهی انحصار وراثت است که باید حتما وجود داشته باشد.طبق این گواهی تمامی وراث مشخص می شوند و شما متوجه می شوید که برای خرید ملک با چند نفر طرف معامله هستید و با وجود این گواهی دیگر کلاهبرداری رخ نخواهد داد زیرا قانون تعداد وراث را مشخص نموده است.
بررسی وراث صغیر
نکته دیگری که باید در زمان خرید ملک ورثه ای به آن توجه داشته باشید این است که حتما باید مدارک شناسایی(شناسنامه و کارت ملی) را رویت کنید و همچنین به تاریخ تولد آنها توجه داشته باشید تا هیچگونه مشکلی وجود نداشته باشد.در صورتی که میان وراث افراد زیر 15 سال وجود داشته باشند طبق قانون از تصرف در حقوق مالی و اموال خود ممنوع می باشند و حق معامله آنها تنها از طریق قیم و یا ولی انجام می شود.یعنی شما برای معامله با این افراد حتما باید با قیم آنها معامله کنید زیرا معامله با افراد زیر 15 سال وجاهت قانونی ندارد.در این موارد برای قیم شرایطی وجود دارد و او مجاز به معامله یا فروش سهم الارث نمی باشد و باید حتما در ابتدا از دادسرا مجوز فروش ملک صغیر را درخواست دهد سپس دادستان صلاح صغیر در فروش یا حفظ ملک را بررسی می نماید و در صورت لازم مجوز مربوطه برای فروش را صادر می نماید.بنابراین خریدار باید علاوه بر احراز هویت قیم مجوز صادر شده توسط دادگاه مبنی بر فروش ملک را مشاهده نماید.
بررسی وصیت نامه متوفی
قبل از اینکه اقدام به معامله یا خرید ملک موروثی کنید حتما استعلام بگیرید که وصیت نامه ای از متوفی در رابطه با ملک وجود دارد یا نه؟ زیرا طبق قانون هر کسی می تواند بخشی یا تمامی اموالش را بعد از مرگش بنام شخص دیگری کند.پس اگر متوفی قسمتی از ملک را بنام شخص دیگری کرده باشد آن فرد در زمان معامله باید حضور داشته باشد و اگر شما از این موضوع بی اطلاع باشید بعدا برایتان دردسر ساز خواهد شد.
بررسی وکالت نامه
این امکان وجود دارد که یکی از وراث بنا به دلایلی در زمان معامله حضور نداشته باشد و یک وکالت نامه رسمی به سایر وراث ارائه دهد تا در زمان معامله به خریدار داده شود.بنابراین شما در زمان خرید ملک موروثی باید به مواردی که در ادامه معرفی می کنیم توجه داشته باشید:
وکلا باید حتما یک وکالت نامه قانونی و رسمی داشته باشند، وکالت اگر به صورت دست نوشته یا شفاهی باشد وجه قانونی ندارد.
وکالت نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود تا کاملا قانونی باشد
در صورتی که وراث در ایران حضور ندارند باید برای تنظیم وکالت نامه به کنسولگری ایران در آن کشور مراجعه نمایند.
در زمان معامله حتما باید به دو مسئله دقت داشته باشید یکی وکالت برای فروش و دیگری وکالت برای دریافت پول است، در صورتی که به این موضوع توجه نکنید ممکن است که وارث ادعا نماید که اجازه دریافت پول به وکیل را نداده است و مجددا پول را از شما درخواست نماید.
موافقت تمامی وراث
در زمان تنظیم مبایعه نامه حتما توجه داشته باشید که حضور تمامی وراث یا وکلای آنها ضروری است تا همگی مبایعه نامه را امضا کنند.در صورتی که حتی یک نفراز آنها راضی نباشد و یا حضور نیابد شما نمی توانید خرید ملک موروثی را انجام دهید.
پرداخت مبلغ معامله به تمامی وراث
آنچه که در خرید و فروش ملک موروثی با اهمیت است نحوه پرداخت مبلغ معامله است.هنگام پرداخت مبلغ ملک باید تمامی سهم وراث به صورت کامل پرداخت شود و نکته دیگری که باید توجه کنید این است که بررسی نمایید تا ملک در وصیت متوفی به شخص دیگر واگذار نشده باشد.
بررسی مفاصا حساب مالیاتی متوفی
یکی از موارد مهم در خرید ملک موروثی بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث است.طبق قانون تمامی وراث باید ظرف مدت 6 ماه اظهارات مالیات بر ارث را ارائه دهند تا اداره مالیات با بررسی تمامی اموال منقول و غیرمنقول بدهی مالیاتی متوفی را اعلام نماید و سپس مفاصا حساب را صادر کند.همچنین توجه داشته باشید که ملکی را که قصد خرید آن را دارید در مفاصا حساب متوفی باشد.
نگهداری مستندات و مدارک
بهتر است که در زمان تنظیم مبایعه نامه و خرید ملک موروثی شماره و مشخصات و همچنین مرجع صدور تمامی مدارک و مستندات که شامل سریال سند مالکیت ملک مورد معامله، گواهی حصر وراثت، مفاصا حساب مالیات بر ارث، قیم نامه، وکالت نامه، پایانکار شهرداری و... درج شود.توصیه می شود که خریدار یک تصویر واضح از تمامی مدارک داشته باشد و نزد خود نگهداری نماید.