در این مقاله به توضیح وکالت بلاعزل حقوقی می پردازیم. این وکالت بلاعزل ها برای خرید و فروش ملک و خودرو به طرف مقابل داده می شود. وقتی فروشنده تمام وجه را از فروش ملک یا خودرو دریافت کرد، به طرف مقابل اجازه انجام امور اداری مانند انتقال اسناد و ... را می دهد. در این گونه قراردادها سوء استفاده و تقلب وجود دارد. بنابراین بهتر است از قراردادها و قوانین آنها آگاهی کامل داشته باشید.
خطرات وکالت بلاعزل
شرایط آژانس املاک در خرید و فروش ملک چیست؟
انواع وکالت بلاعزل چیست؟
تفاوت بین وکیل ساده و بلاعزلچیست؟
وکالت بلاعزل با فوت یا جنون طرفین باطل می شود.
بدون سند، شما صاحب خانه نخواهید شد.
حق انجام کارها از مشتری سلب نمی شود.
وکالت بلاعزل باید دارای محدودیت زمانی باشد.
برای جلوگیری از خطرات وکالت بلاعزل، قبل از امضا به موارد زیر توجه کنید:
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم وکالت بلاعزل
آیا وکالت بلاعزل معادل فروش ملک است؟
علت انعقاد وکالت بلاعزل بین فروشنده و خریدار ملک چیست؟
آیا در معاملات ارث و مشارکت می توان وکالت بلاعزل داد؟
آیا فروشنده می تواند پس از وکالت بلاعزل مال خود را به دیگری بفروشد؟
خطرات وکالت غیر مسلح: نتیجه گیری
انواع وکالت بلاعزل
تفاوت بین وکیل ساده و بلاعزچیست؟
در یک تعریف کلی وکالت بلاعزل به وکلایی اطلاق می شود که موکل حق عزل وکیل و فسخ وکالت بلاعزل را نداشته و تحت هیچ شرایطی نمی تواند وکالت بلاعزل را فسخ کند. فرض کنید شخصی می خواهد یک واحد آپارتمان را از فروشنده خریداری کند اما امکان انتقال رسمی سند وجود ندارد. خریدار (وکیل) از فروشنده (موکل) در دفاتر اسناد رسمی؛ در زمان معامله وکالت بلاعزل نامه اخذ می شود. با این کار می تواند پس از رفع مشکلات انتقال سند، سند آپارتمان را بدون حضور فروشنده (مشتری) به نام خود انتقال دهد. اما بهتر است قبل از انعقاد این گونه قراردادها با خطرات وکالت بلاعزل که در ادامه به آنها اشاره می کنیم آشنا شوید.
چند نکته مهم در مورد وکالت بلاعزل
این وکالت بلاعزل ها نسبت به اموال نافذ و معتبر نخواهد بود و فقط در حالات شخصی معتبر است. به عنوان مثال، طبق ماده 1133 ق.م، مرد حق طلاق دارد، اما زن می تواند با درخواست وکیل طلاق از مرد که در صیغه عقد ذکر شده است، این حق را داشته باشد. در این شرایط شوهر (موکل) دیگر نمی تواند زن (وکیل) را عزل کند یا وکالت بلاعزلی را که داده است فسخ کند. مگر اینکه اصل عقد یعنی عقد نکاح از بین برود. در این صورت وکالت بلاعزل خود به خود فسخ می شود.
وکالت بلاعزل نامه
متن وکالت بلاعزل نامه ای که در دفاتر اسناد رسمی نوشته می شود جملات مشترکی دارد. معمولاً در هر وکالت بلاعزل یکی از سه جمله زیر نوشته می شود:
موکل علاوه بر عقد خارجی لازم، حق عزل وکیل را به مدت 50 سال (کم و بیش) سلب کرد.
موکل علاوه بر عقد خارجی لازم، حق عزل وکیل را به کلی سلب کرده است.
بنا به اظهار موکل، علاوه بر قرارداد خارجی و ضروری که بین موکل و وکیل منعقد شده است; موکل حق عزل وکیل را به مدت 60 سال (کم و بیش) سلب کرد.
اگر هر یک از این سه عبارت یا عبارت مشابه آنها در متن وکالت بلاعزل آمده باشد; آن وکالت بلاعزل ساقط می شود. بر این اساس موکل دیگر نمی تواند وکیل خود را عزل و یا قرارداد وکیل را فسخ کند.
وکالت بلاعزل در خرید و فروش ملک
گاهی به دلیل اینکه فرآیند انتقال سند زمان بر و پرهزینه است، فروشنده عجله دارد یا سند ملک موجود نیست، در زمان معامله سند به نام خریدار امضا نمی شود و تسویه حساب می کنند. برای یک قرارداد وکالت بین خود. در این وکالت بلاعزل نامه ها، فروشنده به خریدار دستور می دهد که امور مربوط به انتقال سند را انجام دهد; از طرف خود مانند اخذ استعلام ثبتی، تسویه حساب شهرداری و ثبت اسناد به عنوان وکیل اقدام می کند. در این گونه موارد و برای جلوگیری از خطرات وکالت بلاعزلبه نکات زیر توجه کنید. وکالت بلاعزل با فوت یا جنون طرفین باطل می شود. وکالت بلاعزل دائمی نیست و با فوت یا جنون یکی از طرفین از بین می رود. به همین دلیل است که توصیه می شود از این وکالت بلاعزل فقط برای مقاصد اداری استفاده شود. اگر از وکالت بلاعزل نامه برای خرید و فروش ملک استفاده می کنید. باید هر چه زودتر آن را به سند رسمی و قطعی تبدیل کنید.
توجه به این نکته ضروری است که با دادن وکالت بلاعزل، اختیارات موکل ساقط نمی شود. به همین دلیل حتی پس از وکالت بلاعزل می تواند تمام کارهای مربوط به معامله را به تنهایی انجام دهد. اما ممکن است بخواهید که وکیل همه کارها را انجام دهد. در این صورت باید در وکالت بلاعزل مشخص کنید که موکل حق دخالت در اجرای موارد زیر را ندارد.
وکالت بلاعزل باید دارای محدودیت زمانی باشد.
باید در وکالت بلاعزل مشخص کنید که چه مدت به موکل خود وکالت بلاعزل داده اید. توجه به این موضوع با توجه به اینکه امکان فسخ وکالت بلاعزل بدون اجازه وجود ندارد بسیار حائز اهمیت است.
بدون سند، شما صاحب خانه نخواهید شد.
وقتی ملکی را با وکالت بلاعزل خریداری می کنید، تا زمانی که سند به نام شما منتقل نشود، مالک آن نیستید. بنابراین فروشنده می تواند بدون محدودیت ملک را به شخص یا اشخاص دیگری بفروشد و از این طریق مرتکب کلاهبرداری و سوء استفاده شود. بنابراین باید به همراه وکالت بلاعزل نامه تعهدنامه تهیه کنید. همچنین لازم است در وکالت بلاعزل ای که از فروشنده می گیرید حق فروش ملک را به شخص دیگری سلب کنید. داشتن سند در دست به این معنی است که شما مالک ملک مورد معامله هستید. بنابراین در صورت بروز مشکلات احتمالی می توانید به دادگاه شکایت کنید و موضوع را پیگیری کنید.
برای جلوگیری از خطرات وکالت بلاعزل، قبل از امضا به موارد زیر توجه کنید
متن وکالت بلاعزل را با دقت بخوانید. تمام نکات و مسائل مورد نظر شما باید در این متن به تفصیل ذکر شود.
حتما قبل از انجام معامله صحت وکالت بلاعزل را از اداره ثبت استعلام کتبی نمایید.
استفاده از وکالت بلاعزل فقط برای مقاصد اداری توصیه می شود. در مواردی مانند خرید و فروش ملک بهتر است در اسرع وقت سند را به نام خود انتقال دهید.
جهت تنظیم وکالت بلاعزل مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی الزامی است. وکالت بلاعزل باید کتبی باشد و در دفاتر ثبت شود. در غیر این صورت وکالت بلاعزل اعتبار قانونی نخواهد داشت.
همراه داشتن حداقل دو نسخه از وکالت بلاعزل الزامی است. یک نسخه در دست فروشنده و نسخه دیگر در دست خریدار باقی می ماند.
شما فقط باید با افرادی که می شناسید و به آنها اعتماد دارید، تراکنش های پروکسی انجام دهید. از انجام چنین معاملاتی با افراد غریبه خودداری کنید.
مدارک مورد نیاز جهت تنظیم وکالت بلاعزل
طرفین معامله هنگام مراجعه به دفترخانه اصل شناسنامه و شناسنامه و رونوشت آن را جهت تنظیم متن وکالت بلاعزل به همراه داشته باشند. در صورتی که مورد وکالت بلاعزل، خرید و فروش خودرو یا ملک باشد، علاوه بر مدارک شناسایی، اسناد مالکیت خودرو یا ملک نیز باید به دفترخانه ارائه شود.
نکته مهم
اگرچه استفاده از وکالت بلاعزل در برخی موارد کار طرفین معامله را باز می کند و منع قانونی ندارد، اما عده ای به دنبال سودجویی و کلاهبرداری از افراد ناآگاه در این زمینه هستند. به عنوان مثال گاهی از این وکالت بلاعزل نامه ها به عنوان پوششی برای سایر معاملات استفاده می شود. حتی در مواردی موکل ممکن است بدون در نظر گرفتن پرونده وکالت بلاعزل و حقوق وکالت بلاعزل، سند را به نام اشخاص دیگر بفروشد یا انتقال دهد. بنابراین ضروری است قبل از هر معامله و وکالت بلاعزل دادن به سایر افراد، تحقیقات لازم را انجام داده و با آگاهی کامل اقدام نمایید.
آیا وکالت بلاعزل معادل فروش ملک است؟
خیر در واقع وکالت بلاعزل عبارت است از وکالت بلاعزل شخصی برای انجام کاری که خود شخص می تواند انجام دهد. معمولاً وکالت بلاعزل بر اساس امانت به طرف مقابل داده می شود. تا زمانی که سند ملک به نام خریدار منتقل نشود، بیع قطعی نمی شود و وی اختیاری بر ملک نخواهد داشت. اما اگر قولنامه همزمان با وکالت بلاعزل امضا شود به معنای فروش قطعی مال خواهد بود.
علت انعقاد وکالت بلاعزل بین فروشنده و خریدار ملک چیست؟
همانطور که قبلا ذکر شد، دلایل زیادی برای اعطای وکالت بلاعزل در معاملات خرید و فروش ملک یا خودرو وجود دارد که در زیر به مهمترین آنها اشاره می شود:
فرآیند انتقال اسناد زمان بر است
هزینه های بالای مربوط به انتقال و جابجایی سند
در دسترس نبودن سند
فروشنده برای انجام معامله عجله دارد
و…
آیا در معاملات ارث و مشارکت می توان وکالت بلاعزل داد؟
آره. این امر در معاملات مشارکتی و ارثی نیز امکان پذیر است. اما اگر تعداد موکلان شما در این گونه وکلا بیش از یک نفر است، به دلیل جلوگیری از خطرات وکلای بلاعزل، بهتر است از انجام این گونه معاملات خودداری کنید.
آیا فروشنده می تواند پس از وکالت بلاعزل مال خود را به دیگری بفروشد؟
آره. تنظیم وکالت بلاعزل قبل از انتقال سند به نام خریدار به معنای فروش نهایی ملک نیست. به همین دلیل فروشنده می تواند خانه خود را به راحتی به شخص دیگری بفروشد. مگر اینکه در زمان معامله علاوه بر وکالت بلاعزل، مبایعه نامه نیز تنظیم شده باشد. در این صورت خانه به صورت قانونی و رسمی به نام خریدار خواهد بود حتی اگر سند به نام او نباشد. پس از مطالعه تمام موارد بالا، ممکن است این سوال برای شما هم پیش بیاید که آیا بالاخره باید وکیل مستقل ایجاد کنیم یا خیر؟ آیا این به نفع ماست یا خطرناک است و ممکن است دارایی خود را از دست بدهیم؟ باید بدانیم که تراکنش های پروکسی خطرات و مزایای خاص خود را دارد و باید با توجه به شرایط خود بهترین تصمیم را بگیریم. نمی توان برای افراد و موقعیت های مختلف توصیه های یکسانی ارائه کرد.
در نظر داشته باشید که در معاملات وکالت بلاعزل حتی در صورت تنظیم مبایعه نامه ممکن است هنگام انتقال سند با مشکل مواجه شوید. یکی از مواردی که علاوه بر تنظیم مبایعه نامه باید به آن توجه کنید این است که سند ملکی توقیف نشده باشد، بدهی مالیاتی نداشته باشد یا در رهن بانکی نباشد. همچنین توصیه می شود با افرادی که نمی شناسید تراکنش های پروکسی انجام ندهید. با رعایت تمامی این نکات می توان خطرات و خطرات معاملات وکالت را به میزان قابل توجهی کاهش داد.
در این مقاله سعی کردیم به تمامی نکات مهم مربوط به معاملات آژانس املاک اشاره کنیم. همچنین خطرات وکالت بلاعزل در این معاملات را مورد بحث و بررسی قرار دادیم و راه های کاهش این ریسک ها نیز ذکر شد. امیدواریم مطالعه این مقاله برای شما مفید بوده باشد.